Такая зависимость от мирового финансового рынка ставит немало вопросов. Главный из них, я считаю, это вопрос о том, как работает государственная система рефинансирования ипотечных кредитов. Есть ведь Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), ему выделены бюджетные средства специально для решения вопросов рефинансирования ипотечных кредитов коммерческими банками. Однако, как выясняется, банки, в том числе, к примеру, и государственный Внешторгбанк, предпочитают рефинансироваться за рубежом. В результате любые колебания мировых рынков отражаются на российских заемщиках. Причина западных предпочтений в рефинансировании очевидна. Это неконкурентные условия АИЖК. Агентство рефинансирует кредит на, скажем, 80% цены квартиры сроком на 25 лет под 14% годовых. У того же ВТБ можно получить кредит на тех же условиях под 10,5%, причем в долларах, курс которых снижается последние пять лет. Я не вполне понимаю, почему ставки АИЖК держатся на таком высоком уровне. Почему исторически они выше инфляции? Государство хочет заработать на выдаче ипотечных кредитов? К чему тогда программа «Доступное жилье»?

Какие в действительности приоритеты госполитики – обеспечить людей жильем или заработать денег?

И если цель – заработать денег, то возникает еще один вопрос.

Почему своим гражданам власти одалживают деньги под 11–14% годовых, в то время как международным банкирам, гражданам других государств под 3–5%.

Оставим в стороне гражданство. Если цель – заработать, то почему под 3–5% размещено $100 млрд (Стабфонд etc), а под 11–14% – $2,5 млрд (АИЖК рефинансировало кредитов на 64 млрд рублей). Больше кредитов не берут? Ну конечно, по таким-то ставкам. Я бы лично тоже не взял. Может, стоит снизить ставку? Бойчее пойдет с кредитами, Минфин заработает на объемах. И если говорить о том, как заработать, то как-то сам собой всплывает следующий вопрос. Недавно, месяца не прошло, Агентство по страхованию вкладов оценило работу компаний, которым были переданы в управление средства АСВ. И, как я понимаю, те, кто показал доходность ниже 13%, были исключены из системы, у них отобрали деньги. Оставшиеся компании показали более высокую доходность, а лучший результат составил 27%. Даже 13% в разы больше того, что приносят Минфину и ЦБ управляющие стабфондом, а с цифрой в 27% разница почти на порядок. Управляющие АСВ очевидно эффективнее управляющих Минфина, может, им и передать тогда Стабфонд? Или низкая доходность Стабфонда – плата за надежность размещения? Но вообще-то средствами АСВ государство гарантирует сохранность вкладов в коммерческих банках. Что, гарантия с душком? Я уж не говорю о том, что, как я прочитал в газетах, инвестиционная декларация АСВ практически совпадает с той, которой руководствуются управляющие пенсионными деньгами.

Получается, что свои деньги государство размещает абсолютно надежно, а мои личные пенсионные ну как бы если честно – не очень.

Какая-то своеобразная финансовая политика вырисовывается, не находите? Конечно, у стабилизационного фонда есть и еще одна миссия: бороться с инфляцией. 3,26 трлн, сосредоточенные в нем, «стерилизованы» или выведены из российской экономики, в то время как управляющие АСВ размещают деньги внутри страны. Но государство уже размещает стерилизованные ранее деньги внутри страны: речь об инвестфонде. Его размер в 2007 году составит 145 млрд рублей, и эти деньги вроде бы не влияют на инфляцию.

Вообще, какой именно уровень инфляции вреден для экономики – вопрос глубоко дискуссионный. Тем более, я считаю, что даже если инфляция свыше 10% и вредна, то этот вред может быть компенсирован какими-то безусловно положительными моментами, которые образуются в результате решения некоей важной общественной проблемы.

Список таких проблем давно определен – это национальные проекты, одним из которых является доступное жилье. В случае с жильем создан и механизм, обеспечивающий возвратность вложенных в проект средств: система АИЖК. Почему бы не «залить» туда миллиардов 145 под, скажем, 5–6% годовых? И Стабфонду прибавка, и граждане довольны. Больше того: очевидна польза национальной безопасности – ведь если конечным кредитором ипотечных программ будет выступать государство, российский рынок будет совершенно не зависим от любых кризисов мировой кредитной системы.

На самом договоре об ипотеке делается надпись о государственной регистрации, а если ипотека возникает в силу закона, то такая надпись делается на документе, являющемся основанием для возникновения права собственности залогодателя на имущество. Такая надпись должна содержать: наименование регистрирующего органа, дату и место регистрации, а также номер регистрации. Надпись заверяется подписью должностного лица и скрепляется печатью регистрирующего органа.
Информация о государственной регистрации является публичной. Любое лицо вправе получить в регистрирующем органе сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке на то или иное имущество. Также можно получить заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.
При прекращении ипотеки регистрационная запись подлежит погашению. Погашение осуществляется на основании:
•    заявления законного владельца закладной;
•    совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
•    на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи в связи с прекращением ипотеки закладная должна быть аннулирована в установленном законом порядке. Аннуляция осуществляется регистрирующим органом путем проставления на лицевой стороне закладной штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Законодательством предусмотрены случаи исправления технических ошибок, а также внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.
Исправление технической ошибки производится по письменному заявлению залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении. Исправление производится при условии, что оно не причинит ущерб третьим лицам и не нарушит их законные интересы. Исправления производятся по решению регистратора в 3-дневный срок. При этом в течение этого же срока участники отношений, возникающих в связи с заключением договора ипотеки, в обязательном порядке в письменной форме также получают информацию об исправлении ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные  записи.
Если есть основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, то такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда. В случае, когда необходимо внести изменения или дополнения в регистрационную запись, то необходимо согласие как залогодателя, так и залогодержателя. Изменения и дополнения вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении и дополнении условий договора об ипотеке.
Не допускается внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключением будет являться случай, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной заключают дополнительное соглашение об изменении установленных условий закладной. Также изменения вносятся в регистрационную запись об ипотеке, возникшей в силу закона, в случае если залогодатель и залогодержатель заключают договор об ипотеке.
Любые действия (бездействие) государственного органа или его должностного лица могут быть обжалованы, в том числе и действия регистрирующего органа.
Данное право принадлежит любому заинтересованному лицу и не может чем-либо ограничиваться.
Действия, которые могут быть обжалованы:
•    отказ в государственной регистрации ипотеки;
•    уклонение регистрирующего органа от регистрации;
•    уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодержателю;
•    отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений;
•    погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил;
•    регистрация несуществующей ипотеки;
•    отказ в осуществлении прав на получение сведений об имеющихся регистрационных записях;
•    иные действия регистрирующего органа или его должностного лица, нарушающие действующее законодательство.
Действия обжалуются в суде, арбитражном суде в соответствии с процессуальным законодательством — Гражданским процессуальным и Арбитражным процессуальным кодексами РФ.
В арбитражный суд могут обратиться за защитой нарушенного права организации и индивидуальные предприниматели, если действия регистрирующего органа затрагивают их права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Все остальные споры подведомственны судам общей юрисдикции.
Обжаловать бездействие можно в течение 3 месяцев после того, как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Пропущенный срок по уважительной причине может быть восстановлен судом.
Обращаться с заявлением об обжаловании действия регистрирующего органа необходимо по местонахождению этого органа.
В заявлении должно быть указано;
•    наименование органа или лица, чье действие обжалуется;
•    название, дата, время совершения обжалуемого действия;
•    права, которые нарушаются обжалуемым действием;
•    законы и нормативные правовые акты, которые нарушены обжалуемым действием;
•    требование заявителя.
Для обжалования в судебном порядке действия регистрирующего
органа или его должностного лица должна быть уплачена также государственная пошлина, которая составляет 2 тысячи рублей для организаций и 100 рублей для граждан.

Государственная пошлина за регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составляет для физических лиц — 100 рублей, а для организаций — 300 рублей.
При уступке прав по основному обязательству или по договору ипотеки в Единый государственный реестр прав вносятся соответствующие записи. Государственная пошлина при смене залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, составляет 500 рублей. Для смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, должна быть уплачена государственная пошлина в размере 100 рублей.
При внесении изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке уплачивается государственная пошлина в размере 100 рублей.
‘ Государственная пошлина не уплачивается за регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона. Также не подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако Закон об ипотеке предусматривает отдельный вид предмета договора ипотеки, который, казалось бы, не является недвижимым имуществом по существу. Таким предметом является ипотека прав аренды.
Возникновение ипотеки прав аренды неразрывно связано с землей. Поскольку большинство земельных участков относятся либо к государственной, либо к муниципальной собственности, то земли, выделяемые под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам во временное пользование на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, достигается баланс между государственными интересами и частными — земля остается в государственной, муниципальной собственности, а застройщик наделяется в отношении ее обязательственным правом.
В дальнейшем, при ипотеке здания или сооружения, построенного на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду, возникает необходимость передать в ипотеку и права на земельный участок или часть участка, функционально обеспечивающий данный объект.
Пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.
Закон об ипотеке устанавливает особый режим ипотеки прав аренды на земельный участок.
Ипотека права аренды может устанавливаться только с согласия арендодателя. В договоре об ипотеке арендованное имущество описывается, так как если бы оно было предметом ипотеки.
При обращении взыскания на заложенное право аренды и последующей продаже с публичных торгов заключается договор не купли-продажи, а уступки права.
Предметом договора ипотеки может быть право аренды предпри
ятия как имущественного комплекса.
Ипотека права аренды
Как уже говорилось, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества — земли, зданий и сооружений, всего того, что неразрывно связанно с землей, за исключением отдельных видов имущества, которое отнесено законом к недвижимому, — морские и воздушные суда, космические объекты.
Однако Закон об ипотеке предусматривает отдельный вид предмета договора ипотеки, который, казалось бы, не является недвижимым имуществом по существу. Таким предметом является ипотека прав аренды.
Возникновение ипотеки прав аренды неразрывно связано с землей. Поскольку большинство земельных участков относятся либо к государственной, либо к муниципальной собственности, то земли, выделяемые под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам во временное пользование на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, достигается баланс между государственными интересами и частными — земля остается в государственной, муниципальной собственности, а застройщик наделяется в отношении ее обязательственным правом.
В дальнейшем, при ипотеке здания или сооружения, построенного на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду, возникает необходимость передать в ипотеку и права на земельный участок или часть участка, функционально обеспечивающий данный объект.
Пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.
Закон об ипотеке устанавливает особый режим ипотеки прав аренды на земельный участок.
Ипотека права аренды может устанавливаться только с согласия арендодателя. В договоре об ипотеке арендованное имущество описывается, так как если бы оно было предметом ипотеки.
При обращении взыскания на заложенное право аренды и последующей продаже с публичных торгов заключается договор не купли-продажи, а уступки права.
Предметом договора ипотеки может быть право аренды предпри
ятия как имущественного комплекса.

Обязанность уплаты страховой премии по договорам страхования лежит на заемщике и составляет примерно 1,5% от суммы кредита. Договоры заключаются сроком на один год, и при последующем продлении размер страховой премии будет уменьшаться в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения нового договора. В обязанность страховщика входит проверка «юридической чистоты» приобретаемой недвижимости. В случае наступления страхового случая страховая компания погашает задолженность заемщика перед банком.
В случае если заемщик по тем или иным причинам не в состоянии погасить очередной платеж, то при обращении в банк можно получить отсрочку платежа в счет погашения основного долга.
Однако если заемщик так и не восстановит свою платежеспособность и не сможет осуществлять платежи, то квартира или иное жилое помещение, находящееся в залоге у банка, подлежит продаже.
Из вырученных денег в первую очередь погашается задолженность перед банком, а оставшиеся деньги возвращаются заемщику.